园区一席谈 专访朱慧：探路中南高科的「第二发展曲线

　　不甘心只做房东，产业园区一直在苦苦寻找“第二曲线座产业园区（含在建），中南高科近期重磅动作频频，昭示了这家民营园区运营商的雄心和答案。

　　其中的“服务赋能”是因大联科的重要板块，集成了11类100多项服务产品，囊括了超300家合作伙伴，已经实现了不依赖外部输血的独立资金循环，并有20%的业务在自营园区之外达成。

　　为什么看好产业服务？它是园区尚未开发的处女地么？本期《园区一席谈》专访了中南高科集团高级副总裁、因大产服董事长朱慧。在她看来，相比常见的“搬家式”招商，“孵化式”招商更符合经济发展趋势，这是产业服务大有可为的行业背景。同时，成立于2015年，中南高科用8年时间迅速冲到行业前三，布局200多个园区，招引入园企业1万多家，每年触达和跟踪的制造业企业十几万家“重资产”和“规模化”为产业服务构建了业务底座、摊平了边际成本，这是因大产服独有的竞争力。

　　园区一席谈：在各种内外因素影响下，产业园区近两年经历了一波比较明显的洗牌，不少产业地产企业的拓展和招商节奏均有所放缓，甚至进行了战略转型，中南高科是否也有一些调整？朱慧:中南高科在重资产的投入上保持了比较稳健的态势，这体现在拿地拓展、载体建设，以及招商引资等各个环节上。中南高科2023年的新开工基本跟年前持平，新交付园区还超出去年，新增客户数量也保持了稳定态势。

　　至于“转型”，更准确的说法应该是对创新的探索，将时间线拉长来看，其实这是一系列尝试与升级动作的整合。今年，我们正式推出了一个全新的产业赋能平台因大联科，这个平台与中南高科是完全独立的，采用轻重并举的发展路线。首先，用创新的方式协助产业落地和产业集群打造，以前的园区开发主要来自于自有资金或社会融资，未来我们会尝试用“基金+基地”的方式进行开发，合作伙伴包括产业龙头企业、国资平台、资本方等，在开发模式上会有很大的创新。

　　第二，我们把两部分软性能力单独提炼出来，分别是智慧招商平台“灯塔瓴科”和专注企业成长赋能的“因大产服”。在产业招商方面， “灯塔瓴科”致力于数字化、平台化的招商打法，通过自主开发的“全国一站式产业资源”数字化系统，助力线上线下资源联动导入，并围绕招商全过程为政府提供“三位一体”服务。而在后端的产业服务方面，因大产服在既有尝试的基础上将产业服务集成化、平台化。所以说，这种“提炼”不是从中南高科剥离的概念，而是为了从行业发展趋势的角度深挖这两个领域的独立价值，背后蕴含的是一系列理念和打法的升级。

　　朱慧：我认为首先是因为中南高科在行业里积累下了丰富的资源，包括跟政府、跟各地产业发展上的互动；第二，我们有很好的人才队伍，2000多名有丰富经验的员工是我们的宝贵财富，无论是在投资拓展、产业研究、招商引资还是开发建设上，都保持着完整的能力闭环，让我们稳定向前；第三，是我们在产业端的积累，无论是客户资源还是行业资源，都保持着顺畅的渠道。

　　园区一席谈：因大产服的主要内涵是什么？朱慧：因大产服专注产业服务，可以分为“园区物业”和“产业服务”两大核心板块。

　　头部个板块是建成园区的“物业服务”。我们可以看到，很多物业公司从原来的开发公司中分离出来，尤其是在住宅物业领域很普遍，专门的写字楼和商办物业也有不少，并越来越切入到市政设施物业中去。但在产业园行业，这类物业还比较少。产业园客户以企业为主，物业服务囊括了中小制造企业的设备设施维护、厂容厂貌维护，都是很有独特性的。第二个板块是面向企业的“产业服务”，这也是蕞能体现因大产服特色的部分。众所周知，企业需要各种各样的生产性服务，从进驻阶段的工商注册登记、银行开户、搬家装修这类基础服务，到运营阶段的员工招聘、企业记账、知识产权和专利申报、政策申报，以及工业污废处理、物流、集采、供应链金融等等，因大产服都可以提供全流程的完整服务。

　　朱慧：目前阶段，因大产服的模式有独特性，我们在业内还很难找到一个完全一样或特别类似可以对标的企业。

　　一方面，国有园区在做这件情，但通常会被归类为“营商环境”提升。但国有园区往往是不计成本的，它的反哺来自于营商环境改善后的企业、税收、财政增长，所以可以看到国有园区或者管委会在大量地做营商环境工作，帮助企业做各种政策审批、企业补贴等等。

　　另一方面，民营园区也做，但比较少。我认为，这种状况的主要原因是前期投入比较大，如果没有一定的园区和企业规模，这种投入就不经济。投入大、产出低的业务是很难持续下去的。所以，整体上，民营园区也在试水，但规模不大。

　　此外，互联网大平台也在做，比如阿里钉钉也有很多企业服务。互联网的优势是规模，但互联网很难解决个性化、在地化需求，我们的差异化就在这里能够现场解决企业的个性化问题，企业的“复购率”就会很高。

　　另外，因大产服的优势还在于，依托中南高科，我们有一定的规模效应，同时，多年积累也让我们有充足的供应商资源。

　　园区一席谈：因大产服目前是以中南高科100多家已交付园区为基础的，伴随品牌和业务走向独立，请谈下下一步的发展规划和拓展计划？朱慧：我们没有时间表，但可以明确的是，因大产服目前的整体收入和利润已不再需要产业园区重资产 “输血”了。我们不太会做“烧钱”扩规模的事情，尤其是在当下的市场环境下。

　　我认为，更重要的是因大产服已经开始服务中南高科之外的其他园区了。今年年底，我做了统计，大概已经有20%的客户来自于非中南高科园区，我们在逐渐扩大服务半径。产业园区通常比较扎堆聚集，一个经开区和高新区里面，会有数家产业园，当然也包括同行，我们做大“朋友圈”，以中南高科产业园区为点，覆盖周边企业。我举个例子，一家位于北京的会计师事务所或者专利申请事务所，是不太可能派专人到县城服务的，成本高、难度大，但我们可以以县域一级的园区为据点，给企业对接诸多专业资源，这是我们扩大客户圈层的主要方式。

　　园区一席谈：因大联科为什么看好产业服务？朱慧:我之前从事过很多年招商引资工作，在这个过程中发现一个显著的特点，“搬家式”招商引资盛行。看中这个企业，连根拔起到我这边来，但是这棵“树”移栽之后，有没有合适的土壤、营养、光照、水分去培植这个树的生长？

　　这棵树在种下的时候通常会举行一个盛大的仪式，大家都很开心，但是今后的每一天，这棵树长得好不好？相对来说，大家重视度不够，“搬家式”招商造成了巨大的社会资源浪费。我认为中国经济已经发展到了一个新阶段，互相搬已经搬不动了，地方政府的招商引资在2023年达到白热化的程度，政策上基本没有什么可以“拼”的空间了，一家比一家好，可以说已到“极致”。所以，“搬家式”招商会越来越难，大家真正要做的是培育自己的企业，给自己的“花园”浇水、施肥、拔草，把小花小苗照顾好和培育好，让它们能够成长壮大。

　　因大产服要做的，就是让“树”栽下后能够获得合适的环境，不仅能存活，还能比在其他地方长得更快，这也是我们能跟政府有良好合作的原因之一。

　　因大产服不做一次性生意，企业入驻只是开始，我们在后端会维护好企业的生长环境。这个“生长环境”不只是扫干净道路、扫干净厂房、做好看门人，更要真正切入产业中去，了解企业生产经营所需，提供针对性服务。

　　对我们自身来说，因大产服也很希望看到企业成长得更快更好。一方面，企业长大后吸附能力会更强，能把上下游带过来；一方面，因大产服也从事产业投资和FA业务，我们可以获得企业的成长收益。

　　从更宏观的视角来看，因大产服的赛道属于“生产性服务业”，现在的中国虽然是制造业大国，但生产性服务业的产值占比不足20%，美国则为56%，对标来看，生产性服务业是一块很有潜力的市场。

　　园区一席谈：不难观察到，行业内众多产业园区企业已进入轻资产赛道，有观点认为，轻资产已经非常“卷”了。在这样的背景下，您认为因大联科在市场上的竞争力是什么？朱慧：因大联科的轻资产服务蕞大的优势其实是轻重结合，正因为有“重”，它才有“轻”的可能。

　　以智慧招商平台“灯塔瓴科”为例，核心班子成员来自于中南高科招商集团，有着近十年全国产业园区招商运营操盘经验，深耕区位选址、产业规划、产品定位、招商运营、产业服务等全流程业务，在大湾区、长三角、京津冀等区域不同类型各种专业型园区，深度把握不同地区市场产业基础，深度了解各类园区产业招商诉求，能够借助自研的数字化底座，实现产业资源和客户资源的跨区域联动，因此才在招商运营上有比较强的掌控力。

　　园区一席谈：选址中国持续关注企业端需求，在供给相对过剩的情况下，产业园区应该在哪些方面下功夫来赢得企业？朱慧：我常举一个例子，曾经有一家世界500强企业，落户后跟我说“全中国爱我的人非常多，但是懂我的人只有你们”。

　　“懂企业”是园区能够把企业吸引来的很重要的部分。现在，拼政策大同小异，但政策的配比和组合需要你懂企业。企业缺的是现金流？是财务报表的优化？是土地和载体？是行政审批准入？是污废处理能力？得用不同的方式去优化。园区招引企业，需要完全切入到企业的生产经营视角。在财务端，了解企业的资金来源、资金结构，以及怎样帮助企业优化；在生产工艺和流程上，要为企业建造适合它的厂房以及配套设施，比如双回路电力、污水处理设施，以及层高、承重、管道排布适配等；在特定行业上，还要特别懂它的行业准入，比如生物医药类企业，需要生产许可证，临床、验证审批，在打入市场阶段，需要政府采购或者行业支持等。对招商的理解需要长期的积累。同时，每家企业在行业里都有特殊性，需要了解真实需求，并要知晓同行是否有更佳更优的实践方案。“你真正懂我”是园区能够吸引到企业的一个很重要的部分。

　　园区一席谈：2023年即将结束，简要回顾，您认为这一年产业园区行业的关键词是什么？朱慧：我的感受是，每个板块、每个企业的发展很不一样，所以我想“分化”这个词应该是关键词。大家走的道路越来越不相同，比如，由于社会投资下降，国有产业园基础设施建设上马较多，珠三角建设大量国有产业园、上海提出了工业上楼，加大空间密度；相对来说，由于中小企业投资观望情绪比较重，租购厂房的需求没有以前旺盛，民营园区投资就没有之前那样高歌猛进的势头；另外，一批新晋主体在试水之后发现产业地产赛道没那么容易，或者因为其他原因在逐步退出。所以，其实很难用一个词完整地概括行业全貌，不同类型的园区采取的策略差异很大，有的在加大重资产投入，有的转型到轻资产，还有的转向资产管理，分化出了不同的路径。

　　园区一席谈：请对产业园区2024年的发展做展望。朱慧：中国经济暂时遇到了一些困难，但是活力和希望不减，在中小企业身上我看到了顽强的生命力。服务于这些充满活力的企业，无论是重资产载体、轻资产招商，还是后端的生产性服务业，我们也受到了很大鼓舞，相信在陪伴他们努力成长的过程中，我们也会有很好的发展空间。

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