今年年初发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确了制造业的重要性，不仅要“深入实施制造强国战略”，更要“发展壮大战略性新兴产业”。

　　中南高科——已入园企业数量在中国制造业产业园开发及运营商中排名全国头部的制造业服务平台——向港交所递交了上市申请。这也是内地产业园区开发及运营商中，头部家向港股递交上市。

　　这代表着中国本土制造业的发展，将进一步得到国际资本的鼎力支持，“十四五”规划中所提到的一系列关于制造业和新兴产业的发展目标，将更近一步。

　　招股书显示，中南高科是中国领先的以服务先进制造业为核心的产业园区开发及运营商，提供集产业研究策划、园区开发、产业资源导入及园区综合运营于一体的服务。

　　中南高科拥有一体化的产业服务能力，可联动园内外产业资源，支持入园企业的可持续发展。据仲量联行报告，中南高科是中国为数不多的具有一体化产业服务体系和能力的制造业产业园区开发及运营商之一。

　　随着国家近几年对先进制造业发展的扶持力度加大，制造业及相关产业园获全力支持，针对产业集群和升级，政府发布了一系列建议及纲要文件，使得中小型制造业及其产业载体得到全面扶持，中南高科积极进行前瞻布局，取得了快速且高质量发展。

　　截至2021年2月28日，中南高科已获取70个产业园项目，包括约280万平方米已竣工建筑面积、约400万平方米开发中规划建筑面积及约410万平方米持做未来开发的预估建筑面积。根据仲量联行报告，于2020年末，中南高科在中国制造业产业园区开发及运营商中已获取的项目覆盖城市数量排名头部、总建筑面积排名全国第二

　　在财务指标上，收入由2018年的4.61亿大幅增长至2020年的46.13亿，复合年增长率达216.3%；毛利由2018年的1.57亿增长至2020年的12.92亿，复合年增长率达186.8%；毛利率保持相对稳定。根据仲量联行报告，公司在2020年的收入增速在国内制造业产业园开发及运营商中排名全国头部，远高于排名第二的同行企业。

　　公司的经营性现金流也表现良好。2019年、2020年经营活动现金流分别实现1.12亿、6.50亿。充沛的现金流将为公司未来运营发展提供稳定来源。

　　良好的财务状况，和中南高科为制造业企业提供的优质服务有密切关联。在国家政策的推动下，中国制造业发展高速崛起。中国制造业产值从2015年的人民币19.9万亿元持续增长至2020年的人民币26.6万亿元，复合增长率达到4.3%。

　　根据仲量联行数据，中国制造企业今年的数量显著增加，其中中小型制造业企业占96.6%。此外，根据十四五规划等政府政策，为促进制造业转型及升级，制造业增长将保持稳定，其中中小型企业将得到充分发展。

　　中南高科以服务先进制造业企业为战略方向，积极打造“一条龙”的服务平台。中南高科的服务包括三部分内容：基础服务、配套服务和增值服务。

　　能够满足入驻企业的全方位需求，帮助其解决痛点，为其创造价值，是中南高科的企业竞争护城河。产业资源导入能力为服务整个园区价值链提供坚实的基础，为园区提供综合服务的能力及数字化管理体系，支持入园企业可持续发展。

　　招商能力：拥有超过20万家企业资源

　　中南高科的企业资源，和强大的招商能力有关。截至2020年底，共计拥有全国超90个招商中心，拥有1000多名专业的招商人士组成了规模化及体系化的招商团队，确保其能够深度接触并梳理全国各地的产业资源，做好异地导入以及产业链构建。

　　拥有多元化招商方式，包括全国跨区域联动招商、产业链招商以及政府和客户转介等。截至2020年底，签约企业客户达2688家，其中上市公司、国家或省级高新技术企业331家。

　　面对多元化的客户需求，中南高科力求持续拓展增值服务的类别，整合内外部各类资源，提供专业化、精准化及差异化服务，以持续的企业资源流量，为未来收入培育新的增长点。

　　例如，集团针对企业发展的核心需求，逐步开展产业投资和孵化服务，招股书表示，资金服务和市场拓展将成为其未来始终关注的重点；另外，公司还将加强与知名智慧园区技术服务提供商合作，升级现有的产业园服务信息化平台

　　凭借中南高科广泛的产业园开发及运营经验，公司可以准确洞察及满足入驻企业需求，为其降低入园成本、节省入园时间，提升生产经营效率。截至2020年12月31日，公司已协助超过1,000家入驻企业获得厂房购置贷款，极大降低了入园企业的现金负担，促进企业快速投入生产经营。

　　除优质的产业园区开发外，中南高科也为入驻企业提供整个开发阶段的综合运营服务，这有利于这些企业进行信息交流、加速产业发展，促进产业资源整合，从而吸引更多企业入驻我们现有或即将开发的园区，拉动GDP增长。

　　例如，中南高科的惠州仲恺高端电子信息产业园截至2020年12月31日共引进企业101家，其中电子信息产业类企业达60家，占比58.8%，高新技术类企业33家，占比32.4%。数据显示，上述招商引资企业预计可以实现重大产值逾人民币10亿元，为地方政府贡献重大税收收入，创造数以千计的岗位。

　　据仲量联行报告，中南高科2020 年的资产周转率约为0.55，在中国制造业产业园中排名全国第二。能达到如此水平，很重要的原因是不同于传统认知中的片区型产业开发，中南高科所侧重的是二级载体的开发与运营，并不涉及综合基础设施建设和城市配套，前期资金投入相对比较小。同时，中南高科强大的招商能力也为其资金快速回笼提供可能。招股说明书显示，中南高科可以实现项目竣工时完成90%左右的招商进度。

　　由于采用的业务模式，对资金依赖程度很小。中南高科的低负债、高收益优势逐渐显现。截止2020年12月31日，中南高科的净负债率为60%，净资产收益率则高达35.7%。

　　尽管，资产已经够“轻”，但中南高科仍然积极探索“更轻”的资产业务模式。优先选择与由地方政府或与国有企业有关或其他有优异背景的现有第三方园区合作，以一二线城市为主要的轻资产业务开展区域，致力于为企业提供园区代建、产业招商、代理运营、产业投资孵化等服务，帮助提升存量园区的企业入住率及服务经营水平。

　　比如，2020年末，中南高科与苏州高新600736股吧)区联合打造的集成电路产业创新中心——苏高新中南高科智芯谷，是集团成功输出的标杆性轻资产项目。项目先进性主要体现在三方面，其一，苏高新地理位置优越，交通便捷，政策支持力度大；其二，项目所属产业足够聚焦，能够更高层次实现优质资源共享；其三，企业聚焦产业环节足够前端，专注核心技术，重视研发环节，是中南高科服务先进制造业愿景的又一实现。

　　轻资产和多元产业结构的优势，将让中南高科在资本市场变得更有吸引力。尤其是受疫情影响，增值服务类行业正在经历第二次价值发现，从市盈率角度来看，增值类服务企业市盈率均较高，拥有较高估值。中南高科等广为人知的开发及运营商将凭借其多元化的服务体系进一步开拓市场机遇，大力发展全方位的运营服务优势，未来，作为增值服务类企业中的稀缺标的，预计中南高科未来将得到更多优质投资机构的高度关注。

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