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回首2021 – 中国产业地产八大事件

admin3年前 (2022-01-07)新闻中心1751

　　2 021年12月9日，华夏幸福发布的债务重组工作进展公告显示，9月30日公司向全体金融机构债权人披露《债务重组计划》，债委会于近期组织表决，蕞终以80.75%高比例通过华夏幸福《债务重组计划》。华夏幸福方面表示，按照《债务重组计划》的安排，华夏幸福将在省市政府及工作专班的指导下，积极推进与债权人洽谈和签署《债务重组协议》，同步加快资产处置回款工作。

　　我们事后诸葛地分析来看，从中短期来看，华夏幸福的困局来自于其战略决策的失误。其过度重仓环京，在2018年遭遇资金危机引入平安后去华南做了一些商业的重资产，严重吞噬了现金流，至2021年度，随着环京城市的萎缩，华夏幸福蕞终被拖累。

　　从中长期来看，华夏幸福犯的一个根本性错误是其对于片区综合开发的理解是有问题的，片区综合开发绝对不是用二级开发来补一级开发，而是用产业的导入、配套设施的引入实现土地的增值，再做热土地与政府共享片区开发的真实收益。而华夏幸福很大程度上与政府共享的是片区开发的虚假收益，走的更多的还是以二级补一级的道路，从中短期来看，这是没有问题的，但是从长期来看，违背了片区综合开发的根本性规律，这才是蕞大的问题。

　　虽如此，华夏幸福作为中国头部家民营片区开发企业，其取得的成绩也是有目共睹，其模式也有许多值得分析和借鉴的点。

　　2021年5月，华润置地与中城新产业联合成立“润城新产业”。该公司由华润置地持股40%，中城新产业持股40%，剩余20%股份将用于公司员工股权激励。主营业务为房地产项目投资、产业园区的投资、为产业园区提供管理服务、产业发展及规划研究、自有物业租赁、物业管理等。目前，润城新产业的园区签约面积为300万平方米，运营面积200万平方米，园区贡献税收27亿元。此外，润城新产业总经理马洪波表示，华润置地将会在产业资源等方面进行赋能，与中城新产业在技术运营、实操经验等方面进行联合，目前已有项目在陆续揭牌中。

　　2021年6月，中国金茂收购中国宏泰发展29.9%股权，约合4.94亿股，代价约14.81亿港元。交易完成后，中国金茂成为中国宏泰发展第二大股东。与此同时，中国金茂与中国宏泰签下了可换股债券认购协议，金茂认购中国宏泰约1.23亿美元（约7.95亿元人民币）可换股债券。

　　华润联合中城新产业也好，金茂入股宏泰发展也好，这都说明了一个趋势，即产业地产未来一定是国资、央企和民营企业联手，各自发挥自身优势，民企发挥其主观能动性，而国资、央企依托自身的身份、地位、较低的融资成本、政府的勾兑能力以及顶层的框架能力，联合民企构建起以国资为主，民资为辅的产业地产发展格局。

　　2021年联东推出了其全新子品牌——粤浦科技产业发展集团（下称“粤浦”）。

　　联东之前的盈利模式主要依赖于高去化率，也就是售卖厂房，但这无法为当地带来产业，也无法带来额外的税收。随着地方政府对产业要求越来越高，擅长规模化复制的联东集团也碰到了不小的压力。为此，联东集团的发展战略也在不断调整。2021年联东成立粤浦，聚焦“硬科技产业”和一二线城市的园区开发运营平台，形成一套“投资+空间+运营+场景”的科技型园区新打法，同时引入黑石参股提升金融能力，通过持续运营-资产升值来实现证券化退出；除粤浦科技这类重资产持有型物业的探索外，据悉，联东也探索了轻资产型的项目，内部也成立了轻资产业务团队。

　　但总体来看，粤浦在联东当中的占比还是比较小的，是一种探索型发展的业务，并不是大力发展的核心业务。这也是说明了行业的一个趋势：未来销售型打法正向持有型打法转变，但这种转变不会那么快，而是“渐变”（关于”渐变”可参见回首2021，展望2022 – 中国产业地产十大关键词），重资产持有和以轻代重并存的时代已经逐步到来了。

　　2021年 4 月 21 日，深圳交易所正式接受基础设施公募 REITs 产品申报。其中，“博时招商蛇口001979)产业园封闭式基础设施证券投资基金”（“招商蛇口产业园公募 REITs”）项目作为首批接受申报的基础设施公募 REITs 的项目之一，成为全国首个正式申报的产业园区类基础设施公募 REITs 项目。2021年6 月21日，首批9只公募基础设施REITs分别在对应申请的交易所上市交易。首批公募基础设施中3只为产业园区类项目，2只为仓储物流类项目。

　　2021年10月以来，第二批4只公募REITs陆续申报，其中，华夏越秀高速公路REIT、建信中关村000931)产业园REIT于11月29日发行，国泰君安临港东久智能制造产业园REIT、华夏中国交建601800)高速公路REIT仍处于已受理状态。11月29日起发行的建信中关村产业园REIT、华夏越秀高速REIT，发行首日就超过预定募集规模，再现了2021年5月份首批REITs“一日售罄”的盛况。对于投资者来说，公募REITs投资门槛低、投资项目丰富且优质，具有稳定分红机制、投资流动性强、可以完善资产配置组合等。

　　对于产业地产商来说，基础设施公募REITs的推出为产业地产提供了退出渠道，使得产业地产可以构建产业园区“投融管退”的完整闭环。但是目前我国公募基础设施划定的范围之内主要企业还是国有企业，包括一些负债相对较重的企业，以通过REITs盘活国有资产经营为大方向，并且这会是一个中长期的主导方向。民企想去参与到REITs当中是相对困难的，特别是现在一些民营企业在二三线城市收益不是很好的资产，想参加REITs更是难上加难。所以说，当下民营企业离REITs还有较远的距离，可考虑多重退出方式。

　　2021年12月，凯德集团旗下的开发业务分支——凯德地产（中国）与三菱地所（上海）投资咨询有限公司成立合资公司，将共同投资15亿元在苏州打造产业园区。这也是继今年在国内获得首个数据中心、首个物流资产包后，凯德于新经济领域的又一笔重要投资。

　　该项目地块位于苏州高新600736)区CBD，占地面积约81亩，总建筑面积约22万平方米，规划打造为一个包括多栋研发办公楼和生活配套设施的产业园区。项目由凯德地产负责开发，计划于2022年动工、2024年建成，并由凯德投资负责运营管理。

　　近年来，核心城市产业高地的“研发办公”型物业已经成为资本追逐的对象，2021年，星峰、华平、摩根、丰树等资本纷纷进入产业地产。

　　（1）公募基础设施REITs以及其配套资金的逐步成熟。公募基础设施REITs实现退出改变了资产流动性，使其溢价上升；Pre-REITs基金的出现使得产业地产退出周期可缩短到3年以内；

　　（2）政府对产业的诉求日益加强，特别是区域中心型城市谋求特色产业与弯道超车需求，这都使得政府对科技研发的产业补贴几乎呈现井喷的状态，可预见的大量政府产业补贴逐步就位的环境下，企业租赁、购买物业成本大幅度降低，这激发了大量潜在的市场需求在中短期内快速显现；

　　（3）部分资本手上本身就掌握着大量资金与产业资源，这都构成了和政府议价获取项目的重要筹码。

　　产业地产商正是抓住了政府政策、企业需求的特点，快速布局以求获取红利，是赚钱的好办法；但论其实质对产业发展正负面作用都有，还需慎重观察。

　　2021年5月12日，中南高科正式向香港联交所递交IPO申请书。但半年过去之后，港交所文件显示，中南集团旗下产业园区开发运营商中南高科招股书于2021年11月12日失效。

　　按惯例港交所在提交招股书后，会进入6个月的聆讯期，此前2021年5月同期提交招股书的融信服务、京城佳业物业均已通过港交所聆讯，并顺利上市。

　　据中南高科招股书显示，公司是中南集团旗下以服务先进制造业为核心产业园区开发及运营商，提供集产业研究策划、园区开发、产业资源导入及产业园综合运营服务于一体的综合服务。

　　截至2020年末，公司收入46.13亿元，毛利12.92亿元，毛利率约28%，归属股东净利润1.55亿元。截至2021年2月28日，中南高科拥有70个产业园项目的项目组合，其中27个项目布局在长三角、219个项目布局在环渤海，其中包括在45个城市的约280万平方米已竣工建筑面积。

　　2021年7月9日，紫光集团称收到北京市头部中级人民法院送达的《通知书》，主要内容为：相关债权人以紫光集团不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务且明显缺乏清偿能力，具备重整价值和重整可行性为由，向法院申请对紫光集团进行破产重整。

　　2021年7月8日，启迪控股公告称，由于发行人及担保人截至公告日尚未支付于2021年6月18日到期的THSCPA 6.9506/18/22债券利息，其2022年和2021年美元债发生违约事件。

　　校办企业是一个历史产物，其在国家经济社会发展中发挥了独特作用，然而也曝出种种弊端和负面现象。近年来一些知名高校的校办企业通过高杠杆进行多元化扩张，忽视产业发展规律，以资本运作和资源整合为基础，扩大校办企业规模。这种扩张如果没有受到抑制，蕞终将会陷入流动性风险。

　　另外，校办企业不像国有企业那样受到国资委监管，也不像私营企业有创始人或大股东管理，校办企业产权关系与管理体制均不规范，所有权与经营权一直没有理顺，无法建立现代公司治理制度。在校企市场化改革的政策环境下，各种管理问题被暴露出来，叠加高杠杆发展积累的流动性风险和疫情的推波助澜，蕞终引发了灾难性的后果。

　　2021年11月26日，恒大汽车发布公告，于本公告日期，公司已退还未动工的生活配套用地和工业用地合计266.33万平方米，涉及7个项目，总金额人民币12.84亿元。

　　公告称，上述退地款主要用于工程建设和支付农民工工资、支付剩余地块土地款，部分退地款已被政府没收。同时公告表示，为提高集团整体效益及补充营运资金，集团一直积极与潜在买家洽谈出售集团的部分养生谷、新能源汽车生活项目及其他资产。

　　值得一提的是，就在前一日，据港交所文件披露：11月25日，许家印、Xin Xin(BVI) Limited、丁玉梅合计卖出12亿股中国恒大(03333.HK)股份，每股平均价格为2.23港元，卖出金额合计约26.76亿港元。交易完成后，Xin Xin (BVI) Limited的持股比例降至61.88%。据了解，Xin Xin (BVI) Limited、丁玉梅、许家印为一致行动人。

　　通过出售12亿股中国恒大股票以及恒大汽车退地266万㎡，恒大累计回笼资金超过30亿元。