中南高科 – 后起之秀的高歌起航 后起之秀，高科起航 中南高科成立于 2014 年，致力于打造高科技产 业园区，是中南集团战略升级的重要板块。作为 中南高科的母公司，中南集团成立于 1988 年， 旗下还拥有房地产集团（中南置地）、建筑集团 以及中南实业投资集团等，是中国民营企业前 20 强。目前，中南集团的业务遍及全国 26 个省、160 多个城市及澳大利亚等海外市场。 核心团队来源于联东，2018 年从中南置地中剥 离。中南高科，作为一个以销售型产业园、工业 园为主要产品和盈利来源的产业地产商，公司的 核心团队来源于联东，多位高管均是联东出身， 包括现任集团总裁从学丰、常务副总裁李劲等。 故其发展路径也被视作联东模式的复制，而中南 高科与联东有着相同的基因，可以通过对建筑施 工的专业性理解，强化对成本和建设周期的控制。 目前中南高科以园区载体建设与实体企业投资为 基础，结合集团全产业链优势，截止到现在已经 进驻 42 个城市，并打造了 57 个产业园区。不过， 考虑到中南高科刚刚起步，盈利能力不强等因素， 公司已经被集团从中南置地中剥离。未来随着业 务的不断成熟与拓展，可能还会重启登陆资本市 场计划。 中南高科业务模式： “一体两翼”业务模型 2.1 业务模式结构 中南高科旗下打造“一体两翼”业务模型，其中 一体指的是载体，即产业集群的打造，两翼分别 为实体企业投资以及产业运营服务。蕞终以“载 体打造+投资+运营”的模式结构建立起公司发展 的基础。 图 1：中南高科业务模型 2.2 业务模式运作流程解析 “一体”载体建设模式核心打通中南集团的建设 和开发业务，以建筑协同驱动业务利润率提升。 中南高科“一体”载体建设模式的核心，打通了 中南集团的建设和开发业务，并构成载体建设前 中后端完整的一条线：其中，前端在建筑业务上， 依托集团建筑板块即中南建设，用建筑协同驱动 业务利润率提升。中端，在开发业务上，中南高 科全部厂房以出售为主，以此获取产业地产开发 收益。后端在业务出售的基础之上再依托于公司 “三好一快”战略以及 631 快建设战略驱动的地 产载体的快周转，加快回款速度，实现产业地产 滚动开发。蕞终，产业地产载体在前中后端的模 式推进下，实现高周转的同时，通过建筑及开发 业务上一面减成本一面增利润，提升公司整体的 投资回报率。 “两翼”实体投资以及运营业务更多处在理论阶 段，需要更多时间去验证公司投资以及运营体系 的可实践性。目前公司的首要目标还在集中在载 体建设冲规模阶段。只有公司的规模起来之后， 建立起一定的平台高度以及招商能力，届时可以 再去做轻资产以及委托管理等业务，未来的运营、 投资等服务都可以延伸开来。这也是中南业务模 式逻辑的体现之一。 产品体系： 产业小镇+新型产业园 +产业综合体 3.1 三大产品线，有效放大区域价值，提升招商能 力 中南高科目前旗下拥有产业小镇、新型产业园、 产业综合体三大产品线。三大产品线业态组合有 所区别，并聚焦不同产业方向，公司能够在根据 区域的特点布局相应的产品，有利于放大区域价 值的同时，还可以根据企业的不同发展诉求和发 展阶段安排在不同的产品之中，能够有效发挥各 自产品的价值，进一步提升公司的招商能力。 图 2：三大产品线 中南高科产品内部标准及特点（基于中南高科 萧山钱江云谷产业园与联东集团萧山国际企业港 产品比较） 图 3：中南高科与联东产品产业组合比较 图 4：中南高科与联东产品标准比较 对比两家公司的产品组合以及产品设计可以看 出，中南高科的产品有三大特点： 一是产品较为多样化，面向客户多元化，从而使 其能够更容易实现招商。 二是产品的成本控制能力较强.。相比于联东，中 南的项目层高只有 6 米,外墙使用面砖、涂料混合 方式，能够有效节约成本，而且在排水、绿化、 地面面砖、电梯配置，建筑入口等方面中南高科 通过较为细部的操作实现了一定的利润节省。 三是产品品质与招商质量略逊于联东。相比于联 东，中南高科除在立面使用耐久性较差的材料之 外，在排水和绿化等方面因为采用了更为节省成 本的方式，造成整体品质效果一般，相比于联东 有所差距。 投资策略： 以华东区域为主， 偏好地级市 在城市投资方面，中南高科在华东区域的项目占 比为 57%。在城市能级方面，项目投资偏好于地 级市，投资占比为 55%。在项目纵深方面，所有 的县级市项目均集中在华东地区。 三大因素驱使中南高科项目多布布局在华东地区 且敢做下沉。 一是经济因素，华东很多区域早年都是零散的县 域经济，产业基础雄厚，在当下的产业环境下， 对于标准厂房的需求量很高。 二是得益于华东区域的交通环境，与中南对于区 域的的熟悉程度，华东区域航空、陆路以及水运 系统都非常发达，且中南长期区域深耕，在区域 上把握机会，获取机会的能力更强。 三是华东区域人口比较多，使得这种大规模生产 成为可能，于是在有这种龙头的大规模生产企业 入驻进来，中小企业配套肯定有需求。 图 5：中南高科城市投资布局及偏好 图 6：中南高科县级项目所在区域 招商体系: 一超四强五大满天星 的招商联动模式 依托中南集团产业投资板块的支撑，打造“千人” 招商团队。中南集团旗下拥有产业投资板块，并 且还曾参与过民营卫星的发射，实力雄厚，故利 用集团的资金以及投资优势能够给予中南高科的 招商以一定支撑，但具体业务落地方面仍待观察。 而在集团产业投资板块的支持下，中南高科之所 以能够在短短几年的时间聚集起“千人”规模， 主要源于 2 点原因： 一是高薪资，高招商成功率。中南高科产业园区 以销售为主，和地产销售类似，利润率相对较高， 给到招商人员的佣金自然比较高。并且依托于集 团的资源支持，尤其是集团建筑板块，会接触很 多上下游企业，例如典型的钢筋、水泥以及建筑 建材等，而这些生产都是需要厂房的，这可以使 其能够有效扩充项目进驻园区，提升招商成功率。 二是利用区域中介资源扩充规模。中南高科园区 以销售为

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
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