中南高科产业集团有限公司于近日向港交所递交了上市申请，计划在主板挂牌上市，由工银国际和兴证国际担任联席保荐人。

　　据招股书披露，中南高科计划将募资净额作以下用途：项目开发、发展产业资源导入团队、拨付产业园运营、一般业务运营及营运资金。

　　源于中南集团的中南高科是中国为数不多的具有一体化产业服务体系和能力的制造业产业园区开发及运营商之一。

　　而中南高科提供的一体化综合服务包括提供集团产业研究策划、园区开发、产业资源导入、产业园综合运营服务。

　　若按业务模式来划分，则主要分为物业开发及销售、产业园综合运营服务、建筑服务、物业租赁。

　　而中南高科的收入主要来自其物业开发及销售业务。截至2020年12月31日止年度，自物业开发及销售的收入占总收入的99.3%。

　　目前，中南高科已深耕长三角地区，并成功向珠三角地区及环渤海经济圈扩展业务，同时也将业务拓展至中西部蕞具增长潜力省会及主要城市。

　　就中南高科重点布局的三大沿海地区而言，截至2021年2月28日，在长三角地区已进入城市17个，开发产业园项目27个； 在珠三角地区已进入城市5个，开发产业园项目10个；在环渤海经济圈已进入城市11个，开发产业园项目18个。

　　总的来说，截至2021年2月28日，中南高科拥有70个产业园项目的项目组合，包括在45个城市的：约280万平方米平已竣工建筑面积、约410万平方米开发中规划建筑、约400万平方米持作未来开发的估计建筑面积。

　　除此之外，截至2021年2月28日已订立投资协议的待建产业园项目有25个，覆盖有关项目头部阶段估计总建筑面积420万平方米。中南高科现时正在办理中国必要监管程序以取得该25个待建产业园项目的国有土地使用权证或订立土地出让合同。

　　截至同日，中南高科与业务伙伴已订立合作或收购协议，以开发8个产业园项目，该等项目的估计建筑面积为130万平方米，并正进行土地收购流程。

　　根据仲量联行行业报告，截至2020年12月31日，中南高科在中国所有制造业产业园区开发及运营商中覆盖城市数量排名头部、总建筑面积排名第二。就制造业产业园建筑面积而言，中南高科在长三角地区排名第三、珠江三角洲地区排名第二、环渤海经济圈排名第三。

　　截至同日，实际已入驻中南高科产业园区并有工商注册的企业总数达到1879家，根据仲量联行行业报告，中南高科已入园企业数量在中国所有制造业产业园区开发及运营商中排名全国头部。

　　中国国务院于2015年提出了《中国制造2025》的制造业政策，作为中国政府实施「制造强国」战略的首个十年纲领，即到2025年中国将迈入制造强国行列。

　　在国家政策的推动下，中国制造业发展高速崛起，中国制造业产值从2015年的19.9万亿持续增长至2020年的26.6万亿，复合年增长率达4.3%，尽管2020受COVIO-19疫情影响增长暂时有所放缓，仲量联行认为中国制造业产值未来会持续增长。

　　得益于有关利好国家政策及产业园升级大趋势，中南高科亦策略性地选择集中服务从事制造业的中小企业的需求，尤其是新兴产业，如先进设备制造、新能源、新材料，截至2020年12 月31日，与中南高科签订定制或预售合同的客户总数为2688家，其中79.5％从事制造业，且有331家为上市公司、国家或省级高新技术企业，而这也在一定程度上验证了中南高科的产业资源导入能力。

　　与此同时，中南高科亦依托其强大的产业资源导入能力，稳步开展轻资产业务模式。

　　据披露，中南高科积极探索轻资产业务模式，即运营及管理其他房地产开发商开发的产业园。

　　目前，中南高科合作轻资产服务案例包括苏高新中南高科智芯谷，这是中南高科与苏州创业园于2020年末联合打造的集成电路产业创新中心。

　　截至2020年12月31日，有多家中国半导体行业的知名企业入驻苏高新中南高科智芯谷，而该项目在2021年3月也获苏州创业园认可为“招商工作先进单位”。

　　往绩，中南高科的收入实现高速增长，2018年、2019年、2020年分别为4.6095亿元、19.77225亿元、46.13064亿元，复合年增长率达216.3%。

　　股东应占溢利，2018年、2019年、 2020年分别为-280万元、9445万、1.55889亿元，而中南高科于2018年度录得年内净亏损，则主要由于其于项目开发初期产生大量开支，而其于2018年的已交付总建筑面积相对较低。

　　此外，与收入一样，中南高科近年来毛利亦实现大幅增长，2018年、2019年、2020年分别为1.57093亿元、6.65733亿元、12.92214亿元，复合年增长率达186.8%。

　　而与之相反的是，中南高科的整体毛利率却呈现下降趋势，2018年、2019年、 2020年分别为34.1%、33.7%、28.0%，于2020年毛利率的下降主要由于交付因其地点而毛利率相对较低的若干项目。

　　据招股书显示，近年来中南高科的净资产负债比率持续偏高，2018年、2019年、 2020年分别为1.0倍、1.7倍、0.6倍。

　　产业园开发业务模式需要大量的前期资本支出，并可能需要较长的时间方可产生现金流入净额；

　　于扩展至新城市及开发新产业的产业园时，复制跟之前一样的商业模式可能不会成功；

　　长三角地区为业务的主要市场，而长三角地区经济环境的任何不利变化均可能产生不利影响。

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