作者：贝尔席

近期，多家在港上市的物业管理企业进入财报披露期。

在普遍高增长业绩提振，以及避险与通胀双重受益预期之下，港股物业管理板块行情强势渐露，该板块内近20日涨幅排名前10位的涨幅均值超过25%，带动港股物业管理行业指数重返历史高位。

(图片来源：富途牛牛)

物管行业的重新走牛，相信会继而惠及赴港IPO的物管企业，2021年港股物管企业上市浪潮或将延续。按已知信息统计，在2021年计划上市或可能上市的物管企业已超17家。若单从数量角度去考量，2021年物管行业赴港上市的热情不会减弱。

2021年3月中旬，更是多达8家次新物管股被密集纳入恒生综合指数和港股通标的。诸多利好刺激之下，相信会有机会将资本市场的目光聚焦到那些即将上市的、有特色的且有一定规模的物管IPO项目上面，中南集团旗下综合物业管理平台——中南服务或许会成为其中之一。

3月29日，中南服务商业有限公司(以下简称"中南服务")在港交所官网披露了招股书，正式揭开了赴港上市的序幕。

结构性分化趋势或长期存在，特色型、成长型物管上市企业更有看点

目前，上市的物业管理企业数量累计已超过45家，物业管理板块显然已成为港股市场内的一道"独特风景线"。

未来，或许"百家争鸣"才是物业管理板块新常态时期的特征。拥有独特模式、有特色、高成长性及不断取得突破的物业管理上市企业才会更有机会获得市场的热度和投资者的青睐。

中信研报曾指出，物管板块的结构性分化格局将长期存在，该论断与笔者的想法不谋而合。

笔者认为，物管行业内的结构性分化之所会成为常态，本质原因主要来自于行业集中度、物管服务渗透率提升所形成的合力趋势。

深刻理解了大背景后，便不难理解那些能够不断提升布局"浓度、深度和广度"的领跑者，为什么能够持续实现更快的奔跑速度、吸收与融入更多的资源，以及获得更广阔的发展空间及机会。而数字化转型与升级则给另外一些同业竞争者带来了重新切入和整合产业链的机会，无可非议，数字化技术已经成为行业内实现弯道超车、业务竞争升维的必要举措和手段。

上述被提及刚递交上市申请的中南服务，其综合实力排名位列中指研究院"2020中国物业服务百强企业"第25名，公司的管面积/合约面积规模，在已递表上市的物管企业当中也是处于平均数水平之上。据不完全统计，2021年待上市物管企业在2020年底的平均在管面积约在2000万平方米左右，中南服务的2020年在管面积较此高出50%以上。

因此，身处第二纵队的中南服务，在拥有一定综合实力和管理规模的基础下，其另外一个优势则是突出的成长性。比如，2019年，中南服务物业管理服务的毛利增长幅度为61.1%，在当年香港上市的物业管理公司中排名第7。又比如，公司在2018-2020年净利润的年复合年增长率为92.9%，即使放在已上市的40多家物业管理企业中去比较，该成长速度也是出类拔萃的。

值得一提的是，近年来公司强劲的外拓能力引起了业内各方的关注，因此其独特的外拓模式与内在驱动逻辑也是值得继续深入探究。

接下来便来看看中南服务的基本面质地与战略布局，公司目前所建立起的竞争性壁垒，能否加速推动其从腰部玩家进阶为头部玩家，进而"一鸣惊人"。从公司目前所拥有的优势和条件来看，这个可能性是存在的。

全国性布局和高成长性的多业态物管企业，五大引擎战略构筑核心驱动力

招股书显示，中南服务是深耕长江三角洲、布局全国、高速发展的中国综合物业管理服务提供商。在经济发达的长三角区域，中南服务具有较高的品牌知名度，截至2020年12月31日，公司在长三角地区共管理99个项目，在管总建筑面积2148万平方米，占公司在管规模比例约为57%，聚焦长三角地区进而辐射全国重点城市网络的布局特征明显。

截至2020年底，中南服务的服务范围已覆盖全国15个省、自治区及直辖市的53个城市，服务30万家庭100万业户，业态涵盖住宅社区、市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、购物中心、学校、游乐场等多种类型。从上述介绍可看出，中南服务是全国性布局的多业态综合物管企业。

另外，公司近年来规模发展迅速，被中指研究院评为 "中国物业服务百强成长性领先企业"。

招股书显示，2018-2020年，中南服务的在管面积分别为2160万平方米、2739万平方米、3691万平方米，年复合年增长率为30.7%；截至2020年12月31日，公司的合约面积为6461万平方米，合约面积与在管面积相比可得的倍数约1.75倍，该数据可用于"丈量"公司的在管面积未来持续从合约面积转化而来的潜在增长空间，这代表着中南服务的在管面积规模增长有了后续的保障和支撑。

公司规模的增长和多业态发展模式的构建，给公司业绩增长带来巨大增益。在财务表现方面，中南服务营收维持稳健增长，盈利成长能力突出，净利润率持续改善。2018年、2019年及2020年，中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，年复合增长率为25.1%，净利润约1795万元、2705万元、6675万元，年复增长率为92.9%。对应的净利润率分别为3.3%、4.0%、7.7%。

而公司的全国性布局和多元业态扩张，乃受益于控股集团公司中南集团及其所倾力打造的全产业链的生态系统。中南服务与中南集团旗下的中南置地、中南建筑、中南实业、中南高科及中南园林也已建立了良好而持久的合作关系，中南集团所经营的产业板块包含房地产业、建筑业、土木工程产业、工业集团等。可以预期的是，未来整个中南集团的战略协同和全产业链发展将为中南服务提供长期、稳定、全方位的资源支持，从而使得中南服务"多业态赋能型物企"的标签将不断强化。据此，中南服务经过长期总结和实践经验，进一步提出了其独特的五大引擎战略，以此构建其业务成长的内在驱动和核心竞争优势。

据招股书所示，中南服务提出的"五大引擎"战略，即中南置地交付的项目、与中南集团的合作、外拓、收并购及战略合作，形成自驱动的市拓力、收并购及战略合作的组合拳。

自开启市场化进程以来，公司的第三方拓展能力得到了较大提升，在独立经营能力得到加强的同时，不远的未来，公司的管理规模有望通过五大引擎战略的执行落地，快速迈向1亿平米的更高级竞争门槛。

全面打造数字中南，智慧化建设赋能业务创新，提高运营效率与持续降本增效

在新技术周期开启下，物业管理的科技化、数字化、智能化时代已经渐行渐近，对比于海外发展成熟度较高的物业管理行业和行业龙头公司，国内物业管理公司的单位人力管理面积仍相对较低，而在成本构成方面，员工成本仍占据总成本的大部分比例，这是典型的劳动密集型的特征。

因此，国内部分物业管理企业未来寻求变革的方向，是通过科技创新手段和平台化的构建，来达到提升人效，提高运营效率，通过科技赋能为用户创造更多的价值，蕞终提升用户对平台对公司的粘性。

据了解，2018年起，中南服务全面推进服务和管理的信息化，推动客户端APP、模块化计划运营系统等的开发以及投入使用，业主在公司开发的"中南生活荟"服务平台，就可实现在线缴费、报事保修、获取小区信息以及联系管家等，大大提高了办事效率和生活体验；另一方面，中南服务利用"中南生活荟"服务平台、社区试点人脸识别系统等大数据技术提升标准化管理落地，精准洞察客户需求，实现管理降本增效、服务智慧化，提升客户满意度。

据招股书所示，2018、2019年及2020年，中南服务续约率均达到90%以上，客户满意度分别为80、85及88，物业收缴率分别为85.4%、88.7%及90.4%，可见，公司的数字化和智慧化转型进程，带来的蕞直接结果就是提升用户的服务质量和效率，蕞终增强公司服务对用户产生的粘性。这将带来为未来的业务创新和增值服务收入占比提升打下了极为巩固的基础。而得益于中南服务持续的数字化改造，公司的毛利率和利润率也持续打开新的增长空间，公司成长性的"天花板"也随之被打开。

结尾部分

物管行业已经迈入新一个"百家争鸣"的十年，而那些能够不断突围而出的"后浪"和追赶者，以及其所拥有的一切特色和标签，始终离不开"成长"两个字。

正如全球著名投资人张磊在其著作《价值》中反复提及的理念，"流水不争先，争的是滔滔不绝。"他认为真正有价值的企业，是那些掌握了价值创造能力的企业。下一个十年，物管行业内所出现的一切"弯道超车"的现象，蕞后肯定也离不开"科技、数字、智慧"等未来趋势关键词，这或许是物管行业实现价值创造的核心密码之一。

因此，同时兼具成长性和科技能力两种高价值标签的中南服务，一旦成功上市之后其长期投资价值和未来的想象空间，既不容小觑，也不可忽视。

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