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专题｜棚改退潮后山东半岛城市分化研判——济青临尚有机会而菏烟威前景堪忧

admin1年前 (2023-09-02)新闻中心1035

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　　长期看好济南青岛临沂济宁，菏泽烟台威海等市场形势仍严峻。

　　◎ 研究员 /杨科伟、柏品慧、李诗昀

　　山东乃是全国棚改diyi大省，7年棚改计划开工量高达76万套，成为房地产市场持续火爆的催化剂。不过，2019年以来山东棚改规模持续缩水，2021年棚改计划开工量低至12万套，累计跌幅达84%。而在棚改退潮后，山东省房地产市场如何走向？各城市市场又将如何演变？

　　1、山东半岛城市群规划层层递进，“十四五”新定位构建“一群两心三圈”

　　2005年，山东半岛城市群发展规划经山东省政府批准并报备国家发改委后，山东半岛城市群正式成立。此后，城市群发展规划层层递进，2007年，《山东半岛城市群总体规划（2006-2020）》发布，此时的山东半岛城市群只涵盖济南、青岛、烟台、淄博、威海、潍坊、东营、日照等8个城市。2017年2月，山东省政府印发《关于山东半岛城市群发展规划(2016-2030年)的批复》，将山东全省所有地级市纳入城市群覆盖范围，并提出到2030年的远景目标，即山东半岛城市群综合竞争力保持全国先进位次，城市群总人口达到1.06亿左右，城镇人口8000万左右，全面建成发展活力足、一体化程度高、核心竞争力强的现代化国家级城市群。

　　2021年2月，《国家综合立体交通网规划纲要》发布，赋予山东半岛城市群新定位。山东半岛城市群被划入包含长江中游、山东半岛、海峡西岸、中原地区、哈长、辽中南、北部湾和关中平原8个地区在内的“组群”中。

　　“十四五”规划中，也明确提出要发展壮大山东半岛城市群，并将其列在同类别城市群——粤闽浙沿海城市群、中原城市群、关中平原城市群、北部湾城市群之前，充分彰显山东半岛城市群战略地位。

　　根据zui新规划，山东将加快构建“一群两心三圈”总体布局。“一群”即山东半岛城市群；“两心”即济南建设国家中心城市、青岛建设全球海洋中心城市；“三圈”意指省会、胶东、鲁南都市圈，做强省会经济圈，以济南为中心，辐射带动淄博、泰安、聊城、德州、滨州、东营六市一体发展，提升胶东经济圈，以青岛为龙头，辐射带动烟台、威海、潍坊、日照四市，振兴鲁南经济圈，推动临沂、枣庄、济宁、菏泽四市强化城市功能。

　　图：山东半岛城市群“一群两心三圈”总体布局

　　2、发挥山东半岛城市群龙头作用，引领沿黄地区经济高质量发展

　　1、经济：省域排名第三，胶东半岛是命脉，鲁西地区发展滞后

　　2、人口：高度向济南、青岛聚集，菏泽百万计人口净流出

　　据第七次人口普查数据，山东全省常住人口规模达到10153万，位列31个省区市第二，仅次于广东省。与六普数据相比，山东十年间人口增长573万，核心在于二胎放开、生育率提升，新生和幼年人口显著增长，2020年山东0-14岁人口占比达18.78%，较2010年增长3.04个百分点。

　　山东人口高度向青岛、济南两大核心城市聚集。作为省内经济中心，加上近年来出台大量落户及人才引进政策，青岛持续吸引外来人口流入，2020年常住人口首度跨过千万大关，达1007万人，占全省人口比重9.92%，较2010年提高0.82个百分点。省会济南人口吸附力持续提升，2020年常住人口920万人，占全省人口比重由六普的8.47%提高至七普的9.06%。

　　反观鲁西地区新兴产业发展不畅、人口不断外流。早年间，山东有“经济看胶东，人口在鲁西”的说法，鲁西地区土壤肥沃、农业发达，适宜人口聚居生活。截至2020年，聊城、德州、泰安常住人口规模都在500万人以上。但近些年，鲁西各市占全省人口比重却在持续下降，典型如泰安，占比较六普下降0.35个百分点至5.39%，核心在于产业转型升级阵痛，本地就业机会减少，适龄劳动人口被迫向省内乃至省外核心城市迁移。

　　以常住户籍人口比推测人口迁移情况，山东省共有9个城市本地人口净流出，鲁西地区城市独占六席，2019年净流出人口总计超过300万人。其中，菏泽人口外流现象zui为严重，2019年净流出人口约148万人，常住户籍人口比低至0.86。

　　3、收入：青岛领跑，德州、菏泽皆低于3万全省垫底

　　4、棚改：规模多年居全国之首后锐减84%，威海、日照等已清零

　　山东棚改规模连续多年稳居全国首位，2016年，山东棚改计划开工量便达到48万套，占全国总规模的8%。2017、2018年，山东棚改持续发力，计划开工量都在70万套左右，全国占比分别为12.7%和9.6%。2018年，山东取消棚改货币化安置补贴，改为鼓励实物安置。2019年，随着全国棚改退潮，山东棚改也偃旗息鼓，当年棚改计划开工量降至21万套，同比骤降近七成。此后棚改规模逐年递减，2020年跌至14.3万套，2021年进一步回落至12.4万套，较历史高峰期跌幅多达84%。

　　2019年以来，山东省内各城市棚改进入收尾阶段，市场规模急剧缩水。典型如菏泽，堪称山东省棚改diyi大市，2017年棚改计划开工量高达18.2万套，创历史新高，2021年棚改计划开工量跌至1.9万套，累计跌幅多达90%。

　　2021年，仅限于青岛、滨州、菏泽和聊城棚改仍具备一定的市场规模，棚改计划开工量皆超万套，其中聊城暂以2.5万套排名首位，但较2018年高峰期4.9万套缩水48%。7成以上城市棚改已然进入收尾阶段，2021年棚改计划开工量皆不足万套，威海和日照更是清零。

　　5、楼市：青岛、临沂规模居前，威海、烟台旅居需求低迷成交负增长

　　1、政策：严格限购限贷限售，落户零门槛、人才购房补贴但收效平平

　　2、楼市：2020年一波三折翘尾收官，2021上半年供应断档房价普涨

　　2015年，济南楼市开始步入快速上升通道，并迎来成交大年，全年成交规模首次突破1000万平方米。2016年，济南楼市供需两旺，房企推盘积极，全年供应面积达1440万平方米，购房者置业积极性颇高，全年成交面积达到1489万平方米，创历年新高。2017年，济南楼市成交量跌价涨，一系列调控政策实施后房地产市场逐渐步入调整期，成交断崖式下跌至670万平方米，同比降55%，房价则保持惯性上移至11549元/平方米。2018年下半年至2019年，济南限购升级，刚需客户购买力瓶颈显现，楼市持续转冷，房企迫于业绩指标压力降价减配。

　　2020年上半年楼市小阳春，刚需和改善客群增多，年中一度转冷，下半年房企集中降价放量填补年中业绩缺口，年底市场再现购房热潮。2021年上半年成交量价齐升，主因供货断档，房企战略转向保价提速逐步修复利润，房价整体涨幅1000-2000元，1-7月累计成交645万平方米，已接近2020年全年成交量，更是超过了2019年全年成交表现。上半年市场转暖后，热点板块控制分销成交占比，豪宅项目同样下调销售佣金。但下半年供应将放量，市场预期成交保持高位，房价走稳进一步上涨空间有限。

　　济南地形狭长型，重点向东发展，本地人购房普遍遵循“买东不买西、买南不买北”原则。济南CBD为全市价格高地，房价普遍3万元/平方米以上，板块内在售房源稀缺。奥体板块房价在3万元/平方米左右，其中全运村学区二手房价格高达4万元/平方米；高新区主打泛CBD概念，房价1.8-2.8万元/平方米；汉峪板块定位富人区，主打南部生态宜居环境，房价1.8-2.8万元/平方米；雪山、唐冶早先不受当地人关注，认为是郊区，现全面升级成城市副中心，项目均价1.3-1.6万元/平方米，东部片区相对偏僻的孙河板块房价1.2万元/平方米。

　　市中区、历下区区位优势明显，市政资源配置较好，zui受本地人认可。其中，历下区学区云集，老破小学区房3-4万元/平方米，市中区老城区2.3-2.5万元/平方米，白马山板块1.7万元/平方米。

　　西部片区购房者多为地缘性客户，较少跨区购房。槐荫区近年来人口流速放大，学区缺失及生活配套不全是硬伤，本地人抗性较大，外地客受限购制约，仅以规划难以吸引客户，城区内多为当地土著。其中老城区房价1.8-2.2万元/平方米，西客站房价1.2-1.5万元/平方米。天桥区发展较为落后，城市面貌欠佳，近年来板块发展稍有起色，北园板块房价1.6-2万元，药山板块去年起热度持续升温，项目销售均价1.4万元/平方米。

　　黄河以北起步区是未来城市规划重点，市政府搬迁规划利好，绿城在做区域内的城市更新项目，但市场反响平淡，本地人区域抗性大，当前房价1.2万元/平方米。

　　3、地市：近3年土拍愈加理性，首轮集中供地6成底价成交、4宗流拍

　　2015年，济南土地市场开始升温，春节后首场土拍，两宗地块引来房企291轮的激烈争夺，为全年土拍奠定基调，2015年济南涉宅用地成交平均溢价率升至27%。2016年，济南土地成交量价齐升，涉宅用地成交建面接近1700万平方米，平均楼板价升至3466元/平方米，同比近乎翻番，溢价率高达63%，较2015年增长35个百分点。2017年，由于调控持续加码，叠加土拍新政规定溢价率超150%的地块需现房出售，土地市场逐渐回归理性，平均溢价率降至33%，楼板价结构性上移，升至6233元/平方米。

　　2018年-2019年，济南土地市场热度明显下降，成交量价保持平稳运行，全年成交建面维持在1500万平方米上下，溢价率跌至10%以下。2020年，受疫情影响，上半年供地受阻，导致全年供地节奏整体偏缓，成交建面1239万平方米，同比下降12%。

　　2021年5月，济南迎来首轮土地集中出让。从结果来看，首轮土拍冷热分化明显，房企拿地态度总体保持理性。77宗涉宅用地中，4宗遭遇流拍，分布在历城、长清、章丘、莱芜，46宗地块底价成交，多数仅1家房企报名竞拍，仅10宗地块溢价率超过30%，集中分布在市中、历城、槐荫。

　　王府庄、南北康、张马、新东站等板块备受房企关注。譬如市中区南北康组团4宗宅地，创下济南年内土拍溢价率zui高、楼板价zui高、竞拍轮次zui多三项记录，这主要得益于南部区域配套成熟、土地稀缺，且周边竞品少，该地块经过143轮竞拍后zui终由万科摘得，溢价率64%，单宗地块成交楼板价zui高达13473元/平方米。又如王府庄E地块经过53轮竞价被建发摘得，成交楼板价达到7114元/平方米，溢价率42%，海信经41轮竞价摘得王府庄F地块，溢价率49%。

　　4、竞争格局：融创、中海、万科包揽业绩前三，绿地等增势强劲

　　1、政策：限购限贷限售层层加码，城阳区共有产权房政策炒作后流产

　　2、新房：区域市场轮动城阳熄火主城四区升温，后继需求乏力成交转降

　　2016-2017年，青岛房地产市场异常火爆，成交量价出现一轮快速上涨行情。尤其是2016年，成交面积跃升至1989万平方米，一举创历史新高。而在调控政策层层加码后，2018-2019年市场回调持稳，年均成交面积基本保持在1500万平方米附近。2020年，城阳区落地共有产权房新政，带动成交放量增长，全年城阳区成交246万平方米，创2017年以来新高。

　　2021年上半年，市场进一步升温，成交表现超预期。7月，随着市场需求释放完毕，叠加房地产信贷政策收紧，市场明显降温。1-7月，全市累计成交929万平方米，同比增长24%，成交均价15240元/平方米，同比上涨4%。

　　青岛环湾发展，主城区涵盖崂山区、市南区、市北区和李沧区，房价依次递减。崂山区被誉为富人区，大云谷金茂府售价3.8万元/平方米。市南区新房供应紧俏，海景豪宅售价4-5万元/平方米。市北、李沧为老城片区，房价2-2.5万元/平方米。近郊城阳区、高新区，房价1-1.5万元/平方米。西海岸新区市场热度较高，项目扎堆，价格分化明显，高端改善海景豪宅售价2-3万元/平方米，小高层刚需产品售价1.5-1.7万元/平方米。

　　胶南、即墨、城阳、胶州和黄岛楼市成交活跃，1-7月成交面积均达到100万平方米以上，合计成交占全市的比重多达73%。市南区因供应短缺，前7月仅成交6万平方米，仍居全市末位。

　　2016年，受惠于楼市成交放量，房地产库存持续走低，2018年8月库存面积一度跌至1053万平方米历史低位。2019年以来，市场整体供大于求，房地产库存持续攀升。截至2021年7月，全市库存面积约2448万平方米，消化周期17.1个月。

　　胶州、胶南仍是库存重压区域，在售项目众多，库存面积都在600万平方米附近，高新区库存同样见顶，去化周期达3年以上，去化压力着实不容小觑。

　　纵观当下青岛房地产市场，不乏以下四方面的典型特征：

　　其一，区域市场轮动，城阳区熄火、主城四区升温。2020年，城阳区共有产权房政策利好加持下，成交放量增长，越秀星汇城开盘当天可售200套，进入平销期月均成交40-50套。2021年以来，成交去化明显放缓，越秀星汇城月均成交降至20-30套。反观主城四区市场明显升温，例如崂山区的大云谷金茂府月均成交40-60套，一街之隔的金茂悦首开去化率达到85%。

　　其二，内生型需求主导，上半年集中释放后继需求增长乏力。青岛属内生型需求城市，地缘性客群成交占比达6-8成。海景豪宅置业客群辐射范围仅限于山东省内，外地投资客占比不高于2成。而在上半年本地购房需求集中释放后，后继需求增长乏力，市场随之降温。

　　其三，购买力两级分化，改善总价天花板500万，乡镇刚需月供压力大。例如崂山区，主打中高端改善性需求，置业客群多为企业高管、私营业主、公务员等群体，总价天花板约500万。又如城阳区上马板块，定位刚需，置业客群主要来自于乡镇工薪阶层，其对价格异常敏感。越秀星汇城售价1.1万元/平方米，客户便感知到购房压力，大都选择适度提高首付比例，以期减轻月供压力。

　　其四，地段、学区成置业首选，压力片区分销成交占比3-5成。购房喜欢一步到位，成交主力100-140平方米三房。城阳、胶南等去化压力较大的片区普遍启用分销渠道，成交占比3-5成。相较于产品力、居住体验，市区购房者更关注地段和学区，源于市区地少房少，优质地段远比优质产品更受市场欢迎。受此影响，外来房企纷纷减配，取消购房者不在意的功能配置。

　　3、二手房：与新房市场基本同频，2021年首批限售解禁成交将创新高

　　青岛二手房市场与新房市场基本同频。2016年，青岛二手房市场异常火热，成交跃升至614万平方米，创历史新高。而在政策加码后，2018年二手房市场明显遇冷，成交跌至394万平方米低位。2019年以来，二手房市场有序复苏，成交稳步回升。

　　2021年，二手房市场进一步升温，成交创同期新高。1-7月，二手房成交377万平方米，同比增长31%，较2016年同期也增长21%。主要原因在于2017年首批2年限售房集中解禁，二手房挂牌量明显增多，成交转向活跃。全年二手房成交有望突破650万平方米，再创历史新高。

　　4、地市：勾地为主，首轮集中供地市北区诞生新地王其余皆底价成交

　　土拍市场不透明，勾地仍是房企主流的获地方式。本土房企凭借良好的政企关系，拿地更有优势，品牌房企融创、金茂勾地同样颇多。近年来，供地郊环化，黄岛区、城阳区为主要供地区域。

　　而从青岛首轮集中供地情况来看，共计成交61宗地，另有2宗地流拍。其中，市北开平路45号地块吸引17家房企参与竞拍，zui终绿城以楼板价17000元/平方米+自持商品住宅建面2156.9平方米竞得，并刷新市北区单价地王纪录，绿城借此首进市北区。其余60宗地皆底价成交，且均仅有1家房企竞拍，购地仍是主流的拿地方式。

　　品牌房企斩获颇丰，拿地总建面236万平方米，占diyi批次供地规模的74%。其中，和达集团拿地体量zui大，布局区域同样zui多，在城阳区、西海岸新区、即墨区均有落子，拿地总建面53.7万平方米。海尔产城创拿地金额zui高，在崂山区连拿两宗地，拿地总金额32.8亿元。

　　5、竞争格局：融创问鼎金额、面积双冠，海信、和达跻身前三

　　1、政策：上调房贷利率新房放贷3-6月二手房停贷，土拍“双限一竞”

　　2、楼市：刚需依赖分销走量占比超7成，改善疲软北城新区以价换量

　　3、地市：本土房企垄断优质土地，地价趋势性上行北城新区每亩破千万

　　1、政策：严控备案价房价名稳实跌，首套、二套房贷利率升至5.4%和5.5%

　　2、楼市：17-19年房价翻倍，20年市场下行且愈加严峻需求近乎枯竭

　　2017年，烟台房地产市场显著转暖，主城区商品住宅成交685万平方米，创历史新高。与此同时，房价步入上行通道，2019年房价顺利实现翻倍增长。2020年，烟台市场下行，主城区成交跌至406万平方米，创近年来新低，开发商以价换量常态化。

　　2021年1-7月，烟台主城区成交267万平方米，同比增长48%，较2019年同期下降2%。具体而言，3、4两月成交低位反弹，在售项目月均成交10-20套。但5月以来市场形势愈加严峻，多数项目反馈市场需求近乎枯竭，月均成交降至个位数。

　　市场观望情绪愈加浓重，一致预期房价还会跌，等等还能更便宜。在售项目日均到访量不足10组，多数还是水客。即使和贝壳签A代，提高佣金比例，成交提升幅度也有限。

　　纵观当下烟台房地产市场，不乏以下四方面的典型特征：

　　其一，各区域市场一片红海，开发区产业聚集需求有支撑但存购买力瓶颈。

　　楼市成交主要集中在芝罘、莱山两区，2021年前7月芝罘区、莱山区分别成交72万平方米和59万平方米，合计占据近半的市场份额。各区域市场一片红海，在售项目销售周期均在两年以上，现房销售常态化。

　　芝罘区是原先的市中心，教育、商业配套成熟，但交通拥堵，老城区无新房在售，二手房售价1.4-1.6万元/平方米，优质学区房2-3万元/平方米。新房主要集中在南部新城板块，房价1.1-1.2万元/平方米。

　　莱山区属重点发展片区，2008年市政府搬迁，区域配套日臻完善，刚需盘售价1.2-1.4万元/平方米，改善盘1.5-1.6万元/平方米，一线万元/平方米。相对而言，刚需盘更易去化，改善盘去化速度趋势性放缓。

　　开发区是产业聚集区，万华（化工）、富士康、通用雪弗兰等企业均设有厂房，需求有支撑，市场相对较好，房价1.1万元/平方米，但存购买力瓶颈，售价达到1.2万元/平方米便很难去化。

　　高新区位于莱山区与牟平区交汇处，房价1.1万元/平方米。福山区没有海景资源，房价7000-9000元/平方米，可以吸附开发区外溢刚需客群。牟平区主打旅游产业，区域内有4A级旅游景区养马岛，房价7000-8000元/平方米。

　　其二，库存迭创新高消化周期达31个月，旅游地产是“重灾区”，去化压力zui大。

　　2017年，随着楼市成交放量，烟台房地产库存持续走低。截至2018年9月，主城区库存面积跌至815万平方米，创近年来单月新低，消化周期降至14个月。

　　2019年下半年以来，受限于市场下行、成交去化放缓，烟台房地产库存稳步抬升，近年来更是迭创新高。截至2021年7月，主城区库存面积升至1253万平方米，再创历史新高，消化周期长达31个月。

　　旅游地产更是“重灾区”。疫情后国内居民出游积极性大幅减弱，烟台作为旅游城市，颇受冲击。随着外来人口大幅减少，旅居需求大受打击，旅游地产更加不景气，去化压力不断加剧。海景房成交去化显著放缓，只有大幅度降价，才能提振成交去化。

　　其三，本地需求饱和并对价格敏感，购房偏好H户型100平三房更易去化。

　　烟台本地购房需求趋于饱和，家家户户都有房，买涨不买跌心理作祟，观望情绪愈加浓重。到访客户转化率持续下降，由2020年12%降至2021年上半年7%-8%，水客显著增多。

　　购房者对价格敏感，多数项目降价幅度有限，去化效果也一般。部分旅游地产项目价格腰斩，售价由7000元/平方米降至3500元/平方米，确实能抢收一波客户。

　　本地人对海景无感，购房偏好H户型，即客厅在中间，房间在两旁，排斥连廊户型。刚需盘成交去化整体优于改善盘，100平方米三房更易去化。

　　其四，严重依赖分销成交占比过半，佣金比例2%-3%必须次月结佣。

　　在售项目成交去化严重依赖贝壳分销，成交占比达到50%以上，佣金比例2%-3%，必须次月结佣。贝壳严禁返佣，但加盟门店经纪人可能会给客户返佣。房企严控营销费用，分销带客案场销售及管理人员佣金减半。

　　3、地市：2021年成交量价齐跌，新地块全部底价成交流拍时有发生

　　烟台供地明显偏多，且供地节奏杂乱无章，成为市场下行压力不断加剧的重要因素。例如2018年，主城区涉宅用地成交建面808万平方米，创近年来新高，显著超出市场承受的极限。又如2020年，尽管楼市成交逐年走低，烟台市政府并未调降供地指标，全年主城区涉宅用地成交建面673万平方米，相当于同期主城区商品住宅成交面积的1.7倍。

　　受此影响，房企拿地态度愈加谨慎，2021年以来土地成交量价齐跌。1-7月，主城区涉宅用地成交建面185万平方米，同比下降39%，较2019年同期增长2%；平均楼板价2977元/平方米，同比下跌18%，较2019年下跌4%。值得一提的是，前7月新晋出让地块全部底价成交，流拍现象也时有发生。

　　1、政策：硕士、博士购房补贴3-5万，房贷利率三次上调现不低于5.65%

　　2、楼市：成也棚改败也棚改，供求严重失衡降价潮蔓延烂尾风险发酵

　　3、地市：成交量价齐跌，前7月近乎全部底价成交、流拍率高达30%

　　1、山东半岛进阶中国第六大城市群，济南、青岛都市圈将成核心载体

　　山东半岛城市群现已晋升为中国第六大城市群。2020年，山东半岛城市群GDP总量达到7.3万亿元，在已经获批的19大城市群中排名暂居第六位，与中原、粤闽浙沿海和成渝城市群并称为中国经济的第三发展雁阵。

　　不可否认的是，现阶段山东半岛城市群经济规模较中国经济领头雁的长三角城市群仍存在巨大差距，但较第二发展雁阵的长江中游、粤港澳、京津冀的经济差距并非不可逾越，未来山东半岛城市群所属的经济地位仍有进一步提升的可能性。

　　第七次全国人口普查数据显示，2020年山东半岛城市群常住人口总量达到10153万人，乃是为数不少的常住人口总量突破1亿人的超大城市群，在获批的19大城市群中排名暂列第六位，足以彰显山东半岛城市群人口规模优势突出，经济发展后劲依旧可期。

　　济南、青岛都市圈将成山东半岛城市群新一轮发展的核心载体。规划显示，济南都市圈由济南、淄博、泰安、德州、聊城和滨州市邹平县构成，青岛都市圈则由青岛、潍坊和烟台市莱阳市、海阳市构成。2030年，济南都市圈总人口将达到3500万人，其中城镇人口达到2600万人；青岛都市圈总人口将达到2300万人，其中城镇人口达到1800万人。

　　2、长期看好济南青岛临沂济宁，菏泽烟台威海等市场形势仍严峻

　　展望未来，山东半岛城市群房地产市场或将整体走稳，成交规模有望保持在较高水平，但各城市市场或将持续分化，并划分为以下五大梯队：

　　diyi梯队：济南、青岛。长期来看，省内三、四线城市人口仍向核心城市济南、青岛聚集，有望给房地产市场提供充足的需求支撑，市场前景可高看一线年下半年济南供应将明显放量，预计成交将高位保持，房价也将趋势性走稳。随着上半年市场需求急速释放，下半年青岛市场需求大概率将增长趋缓，预计成交将适度回落，但并不会明显失速。

　　第二梯队：临沂、济宁等。临沂、济宁均是山东省的人口大市，潜在购房需求较为充裕，长期市场前景着实可期。例如临沂，七普常住人口多达1101.8万人，高居全省首位。短期来看，临沂前期房价上涨过快，难免透支未来市场预期，市场或将阶段性降温，成交回落已是大概率事件。其中，改善性需求渐趋饱和，高端盘去化承压，打折降价常态化。刚需则全面接棒改善，成交去化依旧不成问题。济宁市场仍处快速发展期，城市成交均价尚未破万，市场购买力仍有支撑。受惠于地价上涨推升房价上涨预期，预计济宁有望保持较高市场热度，成交量价将继续平稳上涨。

　　第三梯队：淄博、潍坊等。2021年上半年，得益于供应断档，淄博、潍坊房地产市场出现小阳春行情，成交明显转暖。不过，下半年供应将有所放量，但市场需求增长乏力，短期市场前景普遍不容乐观。长期来看，受限于供地明显偏多，淄博、潍坊房地产市场整体供大于求，去库存将是市场主旋律，市场前景谨慎乐观。

　　第四梯队：烟台、威海、日照等。长期以来，烟台、威海、日照凭借出众的海景资源，外来旅居客群乃是房地产市场重要的置业群体。疫后外来人口大幅减少，旅居需求大受打击，旅游地产成为重灾区。其中，烟台、威海市场形势愈加严峻，多数项目反馈市场需求近乎枯竭，唯有大幅度降价，才能阶段性提振成交去化。日照人口基数相对较低，七普常住人口低至296.8万人，潜在购房需求增长瓶颈尽显，楼市成交规模提升空间显著受限。下半年日照市场同样出现疲软特征，短期内成交或将持续低位运行。

　　第五梯队：菏泽等。当下菏泽市场形势zui严峻，棚改退潮后市场便是“一地鸡毛”。一方面，房地产库存高企，在售项目去化压力不断加剧，降价潮加速蔓延，客户甚至担忧项目存在烂尾风险。另一方面，棚改拆迁导致市场需求严重饱和，户均3-5套房乃是普遍现象，增量购房需求着实寥寥。联系到2021年下半年以及2022年将迎来回迁安置房集中入市的高峰期，相对低廉的价格势必将分流部分潜在置业群体，使得原本惨淡的市场更加雪上加霜，长期市场前景着实堪忧。

　　棚改退潮后山东半岛城市分化研判 ——济青临尚有机会而菏烟威前景堪忧

　　diyi章构建“一群两心三圈”，提升沿黄地区龙头作用

　　1、山东半岛城市群规划层层递进，“十四五”新定位构建“一群两心三圈”

　　2、发挥山东半岛城市群龙头作用，引领沿黄地区经济高质量发展

　　第二章胶东与鲁西差距悬殊，但棚改收尾与旅居低迷并行

　　1、经济：省域排名第三，胶东半岛是命脉，鲁西地区发展滞后

　　2、人口：高度向济南、青岛聚集，菏泽百万计人口净流出

　　3、收入：青岛领跑，德州、菏泽皆低于3万全省垫底

　　4、棚改：规模多年居全国之首后锐减84%，威海、日照等已清零

　　5、楼市：青岛、临沂规模居前，威海、烟台旅居需求低迷成交负增长

　　第三章济南：楼市量价齐增但需求转弱，首轮土拍平淡收场

　　1、政策：严格限购限贷限售，落户零门槛、人才购房补贴但收效平平

　　2、楼市：2020年一波三折翘尾收官，2021上半年供应断档房价普涨

　　3、地市：近3年土拍愈加理性，首轮集中供地6成底价成交、4宗流拍

　　4、竞争格局：融创、中海、万科包揽业绩前三，绿地等增势强劲

　　第四章青岛：市场升温但后继需求乏力，二手房成交创新高

　　1、政策：限购限贷限售层层加码，城阳区共有产权房政策炒作后流产

　　2、新房：区域市场轮动城阳熄火主城四区升温，后继需求乏力成交转降

　　3、二手房：与新房市场基本同频，2021年首批限售解禁成交将创新高

　　4、地市：勾地为主，首轮集中供地市北区诞生新地王其余皆底价成交

　　5、竞争格局：融创问鼎金额、面积双冠，海信、和达跻身前三

　　第五章临沂：楼市降温改善盘以价换量，土拍高热地价续涨

　　1、政策：上调房贷利率新房放贷3-6月二手房停贷，土拍“双限一竞”

　　2、楼市：刚需依赖分销走量占比超7成，改善疲软北城新区以价换量

　　3、地市：本土房企垄断优质土地，地价趋势性上行北城新区每亩破千万

　　第六章烟台：市场下行需求近乎枯竭，旅游地产成重灾区

　　1、政策：严控备案价房价名稳实跌，首套、二套房贷利率升至5.4%和5.5%

　　2、楼市：17-19年房价翻倍，20年市场下行且愈加严峻需求近乎枯竭

　　3、地市：2021年成交量价齐跌，新地块全部底价成交流拍时有发生

　　第七章菏泽：楼、地市皆低迷，降价潮蔓延烂尾风险发酵

　　1、政策：硕士、博士购房补贴3-5万，房贷利率三次上调现不低于5.65%

　　2、楼市：成也棚改败也棚改，供求严重失衡降价潮蔓延烂尾风险发酵

　　3、地市：成交量价齐跌，前7月近乎全部底价成交、流拍率高达30%

　　第八章展望：市场走弱且分化明显，济南青岛临沂等尚有机会

　　1、山东半岛进阶中国第六大城市群，济南、青岛都市圈将成核心载体

　　2、长期看好济南青岛临沂济宁，菏泽烟台威海等市场形势仍严峻

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