今年，涛哥参加了由易居沃顿组织的房地产实战研修班，不仅聆听多位大咖分享，还有幸结识了不少优秀的同学。

　　今天分享一篇易沃对本期学员，中南置地苏北区域公司总裁毕兴矿的采访，让我们一起听听——

　　3年7倍增长，中南的发展速度令业内惊叹，看似偶然搭乘了市场红利，但实则背后是掌舵者前瞻性的精心筹谋。

　　2015年，中南开始战略变革，果断由三四线进军一二线城市，同时调整千亩大盘的产品策略，形成“大、中、小”的产品搭配。

　　与此同时，中南还积极部署人才战略以及谋求组织变革。

　　正是在一系列变革部署的过程中，毕兴矿被邀请至中南置地集团任职副总裁。

　　2017年，被委以“深耕淮海经济区”重任，任职苏北区域公司总裁。

　　从苏北区域仅有3座粮仓到到布局至2省8城，从4个项目到30余个项目，他仅用了18个月的时间。

　　毕兴矿表示，刚到苏北的时候，苏北只有盐城、淮安、泰兴4个项目，但他看准了苏北的市场潜力，并笃定这里会有一轮窗口期。

　　带着问题与思考，在中南置地总部的大力支持下，毅然做出一个重大决定：

　　将苏北区域公司平台从盐城搬迁至淮海经济区战略中心城市——“徐州”。

　　在毕兴矿看来，区域平台在盐城看似能缩短至淮安及泰兴的管理半径，但当时交通不便，相比而言，徐州交通更便利，是苏北和整个淮海经济区的交通梳纽、人才、资金等资源高地。

　　区域总部搬迁不久，国务院就将徐州定位为淮海经济区中心城市，这无疑为中南置地苏北区域的发展提供了政策利好，也有效印证了毕兴矿对城市布局的前瞻预见性。

　　区域平台成功搬迁，但如何围绕这个区域根据地进行战略布局？

　　毕兴矿想得非常透彻，虽每个城市、每个版块属性及个性大有不同，但总逃不过宏观、中观、微观三个层面的“城市及客户研究”。

　　从宏观层面上，首先要仔细研究人口是否有红利。

　　高质量人口流入对于城市经济发展、人才吸引、消费力提升等都是利好，所以布局城市需要高度关注人口因素，哪怕有些三四线做不到人口正向大幅流入，起码要有强大的内生能力。

　　同时要有足够的经济支撑，战略进驻城市不建议“割一波韭菜就走”的机会主义，而是要基于经济总量、人均GDP、三产结构等方面综合考量其持续发展的底蕴。

　　从中观层面上，要以动态的视角关注供需关系。

　　所谓动态，就是要看城市的显性+隐性去化周期。对苏北区域来说，精准布局城市的显性去化周期蕞好控制在6-7个月以内，总体库存蕞好能在12-13个月之内，这样对供需关系的把控就不会跑偏。

　　从微观层面上，知己知彼，百战不殆！

　　他对“客户、竞品、产品、服务等”层面的研究可谓极致入微。

　　“经营策略的顶层设计、苏北客研体系的搭建、竞品库动态监控、中南健康TED社区价值体系落地、全龄配服务体系的实施”无不印下极致的烙印。

　　但三四线城市因人口流入能力相对不足，其持续的发展动能始终被行业所殚虑。

　　房企要盘踞一二线，还是重仓三四线？毕兴矿有着自己的思考。

　　在他看来，不能一刀切的去看待一二三四线城市的潜能，而更应该关注是热点城市还是非热点。

　　并不是一二线城市都好、都值得做，也不是所有三四线城市都不值得做，恰恰热点三四线城市日子过的也还都不错，其中一定要自己的衡量标准、把握好风控的底线。

　　在采访过程中，毕兴矿特别强调“取舍之道”。

　　比如淮海经济区所辖或辐射20多个城市，但他只选择了其中4-6个城市进行深耕，因为适度的取舍才能保证有效的管理半径和人均效能。

　　不能为了一个项目进入一个城市，而是要为一个项目群可持续发展进入一个城市。

　　“要学会‘摆棋子’，尤其是战略深耕城市，进入后要迅速占位热点板块，有了支点，才能孵化项目群，实现多点开花！战略深耕后，各种资源等才能发挥到极致。”

　　在毕兴矿看来，敢于舍弃也不单单是说城市和板块，产品线也要做到有所取舍。一个清晰的产品策略，才能支撑其后续精准投资，实现快速扩张。

　　面对行业下半场，毕兴矿坦言也有压力，但他更愿意以谨慎乐观的心态来迎接未知的挑战。

　　“毕竟房地产的市场容量足够大，哪怕被压出点水分，规模依旧不能小觑。

　　这个阶段如果能够把自己的相对优势打出来，不仅不会丢掉蛋糕，反而能分食更多蛋糕。”

　　但无论未来的市场如何，都要对市场心存敬畏。他认为，房企一方面要沉下心解读城市与板块，另一方面要基于客户思维打磨客研体系。

　　“下半场，须摒弃以往的甲方思维，把客户真正放在C位，建立以客户需求为导向的产品思维和经营导向。

　　只有将这个逻辑研究透彻，才能做出有生命力且让客户真正满意的产品和服务，兑现客户健康丰盛的生活。”

　　对战略精准且清晰的认知，对产品的孜孜追求，这些都源自于毕兴矿对自己的“极致”追求，他乐于跟自己较劲。

　　当孤立无援的时候，他会告诉自己，再坚持一点点就成功了；

　　当工作做得还可以的时候，他会告诉自己是不是可以更好一点；

　　如果规定时间能完成一件事，他会问自己有没有可能同一时间完成更多事情。“很多事儿你努力做到极致了，也就没所谓遗憾好留下！”

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